我国将探索农村宅基地“三权分置” 

　　新华社北京作为一项重大创新，我国将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。

　　国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

　　姜大明说，改革开放以来，我国发挥土地制度特有优势，有力推动了工业化、城镇化，但土地增值收益用于“三农”不足，建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。要坚决破除制度障碍，解决乡村建设用地制约。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的，保障农民公平分享土地增值收益，激活农村沉睡土地资产。

　　姜大明强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。

国土资源部：我国宅基地将“三权分置” 

　　国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

　　国土部：住房供地政府将不再垄断 宅基地将三权分置

　　【 我国宅基地将“三权分置” 】 国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。（新华视点）

　　我国拟将农村“三块地”改革试点期限延长1年

　　为进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，全国人大常委会31日审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长至2018年12月31日。

　　宅基地也能卖了！国家回收 农民手握巨款养老无忧

　　在我国，农村老龄化的水平高于城镇，再加上农村青壮年劳动力流出导致的农村老年人“留守”、“空巢”问题，农村养老也因此变得更加棘手。宁夏回族自治区石嘴山市平罗县老人 田桂英:我一直很开心，我天天看电视，想什么时候睡什么时候睡，一天我什么时候想看就开开，又没人说我又没人抢。

　　在我国，农村老龄化的水平高于城镇，再加上农村青壮年劳动力流出导致的农村老年人“留守”、“空巢”问题，农村养老也因此变得更加棘手。面对渐渐“老”去的农村，我们到底该怎么办？　　　　　　　　

　　退出三权获得高额补偿集中养老乐享幸福晚年

　　早饭过后，位于宁夏北部的平罗县灵沙胜利互助幸福院里就热闹起来。老人们有的挥拍打球，有的下棋、打扑克，还有的聚在墙边晒太阳聊天。

　　正在打乒乓球的老人马占福，是这个养老院里入住最早的老人，今年68岁，和老伴儿已经在这里生活了3年。幸福院是乡里唯一的一所养老院，由村里原来的小学改建，成立于2014年，总共住着84位老人。对于马占福来说，这里的生活虽然平淡，却既充实又快乐。

　　马占福：开心嘛，街坊四邻的老爷子都住这里，比原来在家里要开心得多。

　　马占福原来的家在灵沙乡胜利村，距离养老院并不远。生活虽然算不上富裕，但也衣食无忧。不过，随着年龄的增长，地里庄稼种不动了，四个儿女三个进城了，还有一个身体不好，干不了农活。老两口守着五间房子20多亩地，却开始发愁生计。于是三年前他做出了一个大胆的决定，“卖”掉村里的房屋、耕地、宅基地，搬到村里的养老院来养老。

　　马占福不仅 “卖了房”又“卖了地”，还卖出了不菲的价格：一亩地九千块钱，十亩地，五间房子，共十八万块钱。

　　十八万，对于马占福来说可以说是一笔巨款。他从来不知道自己的房子和地这么值钱。那么他把房子和地卖给谁了呢？原来，从2013年开始，宁夏回族自治区平罗县开始探索退出三权，以地养老的政策实施。

　　退出三权，简单说就是农民退出自己所拥有的房屋所有权、宅基地使用权和土地承包经营权，交给政府。退出土地的村民会获得相应的补偿。刚开始有政策时，村里很多人都有顾虑，而马占福却第一个报了名，他说自己是经过慎重考虑的。

　　马占福：当时我就说，干不动，一亩田600块钱朝外承包，我还包15年对吧？15年死活谁还不知道，那么15年死了，钱我先花着呢，我心情舒畅。

　　拿着这笔补偿金，2013年10月，马占福顺利住进村里的幸福互助养老院。

　　马占福：电视、椅子、柜子、床，包括这个衣架都是人家配好的。卫生间热水器也是人家配好的。比在老家住着要强，也不用生火，地暖10月8号天气凉就送上来了。

　　住在这个养老院里，马占福和老伴儿每月的管理费是360元，加上吃饭、电费、买药的花销，每月大概在1000元左右。马占福每月135元的养老金加上老伴儿马秀兰每月1380元的养老金，老两口在养老院的收支基本持平。马占福说，退出三权补偿金自己一直存着，不仅会有银行利息，而且可以作为应急时使用。

　　中午，吃饭时间到了。马占福拿起饭盆到食堂打饭。养老院的食堂里，已经聚集了不少等待打饭的老人。今天的午饭是臊子面，中午花上6元钱就可以了。

　　养老院里除了吃住方便，最大的好处是居住集中，老人们住在一起，不会孤单寂寞，还能相互照应。除此之外，宁夏石嘴山市黄河医院的医生每周都要来养老院给老人们做免费体检。从2016年9月开始，宁夏石嘴山市黄河医院就和幸福院达成协议，不仅每周给老人检查身体，而且如果需要，就接送老人到医院治疗。老人们住院还管接管送，都不用自己掏钱。因此，每周的体检，马占福和老伴儿都不会错过。

　　这天下午，天空飘起了蒙蒙细雨，老人们没法外出活动。养老院的活动室，却迎来最受老人们欢迎的客人。

　　宁夏回族自治区平罗县灵沙乡胜利村党支部书记 马占虎：今天天阴，老人们无法室外活动。我们就想组织乡放映队来给老人放电影。

　　听到活动室里放起了音乐，老人们都从屋里都赶过来了。乡村养老院，条件有限，村支书马占虎就想方设法让老人们的生活过得丰富些，充实些。每个月，马占虎都要请乡里的放映员，到养老院来放几次电影。

　　这些附近村庄里的老人，最小的六十多岁，最大的已经九十多岁。他们或者是因为对故土的依恋，不愿离开农村；或者是因为习惯了农村的生活，不愿跟随子女进城。而在灵沙胜利互助幸福院，他们似乎找到了想要的老年生活。

　　马占福所在的平罗县灵沙乡胜利村，是一个回族聚居的村落，全村680户、2232人，60岁以上老年村民有340人。近些年，随着工业化和城镇化的推进，年轻人全都进城务工，在村里留守的几乎全部都是老人。

　　马占福的老友马占山就是这样一位留守在村子里的老人。这天下午，马占福离开养老院，想回到他原来生活的村庄里转转，也看看他的这位老哥。正走着，碰巧遇见同村的马占山老人放羊回来了。

　　马占山老两口，他们今年都已经70多岁，儿女都不在身边。论辈分马占山是马占福同族的老哥，每隔一段时间，马占福都要到马占山家转转看看。闲谈中，老哥俩又聊起了当初退地住进养老院的事。

　　马占福：你还得烧煤烧水，总的你都得用煤，尤其老嫂子又这样，你说你苦处大小，跟养老院比起来，确实苦处大多了。

　　深秋的宁夏，已经下过一次雪。马占山家里也已经生起了炉子。

　　宁夏回族自治区平罗县灵沙乡胜利村村民 马占山：火钳拿上，添上，戳个洞子自己烧，用小桶桶提点来，倒到里头，一桶有二三十斤吧，冬天老两口，就在这炕上睡。

　　在胜利村，现在留守的大多都是像马占山夫妇这样的老人。眼下，这些农村老人的养老问题逐渐凸显出来。2013年，平罗县开始安置宁夏回族自治区南部山区搬过来的移民。这给马占福他们带来了改变生活的机会。在平罗县灵沙乡胜利互助幸福院，共有3人退出土地产权，69人流转土地经营权，这些退出或流转土地获得的资金成为老人们在养老院日常开销的重要支撑。

　　以地养老遭遇难题农村养老需要更多智慧

　　“以房养老”是近年来我国城市养老产业市场中的一个新兴热词，而在宁夏的平罗县，一些农村老人实现了“以地养老”，通过退出房屋、宅基地、承包地置换养老服务。农民老了、种不动地了怎么办？这是摆在广大农村社会的一个现实问题。在当地，除了住进乡里的养老院，还有一些退出土地的农村老人选择进入城市，过上了城里人的退休生活。

　　殷世川和老伴儿田海兰每天早上七点半左右同时从家里出门，参加晨练。

　　田海兰今年68岁，她每天早上都要跳广场舞，老伴儿殷世川则一个人沿着河边散步遛弯。

　　殷世川和老伴儿田海兰都是石嘴山市平罗县城的新居民，几年前，他们老两口还都生活在农村。去年，老两口把在农村的5间房和8亩地全部退出得了12万，加上之前多年的积蓄，在县城里买了房，搬进了县城养老。

　　宁夏回族自治区石嘴山市平罗县老人田海兰：从农村搬到城里面翻天覆地的变化，首先是不用受苦了。

　　如今，老两口都已经完全适应了城里的生活。闲不住的殷世川还在自家门口的开辟了一块小菜园，空闲的时候他就在菜地里活动活动筋骨。老伴儿田海兰，报名参加了县里的老年大学，老两口的晚年生活过得丰富而充实。

　　82岁的田桂英新搬到这个小区才一年多的时间。和殷世川老两口不一样的是，田桂英老人住的是县里的廉租房。

　　三年前，田桂英退出了村里的房屋和耕地，搬进了平罗县城。五间房、五亩地，田桂英共获得9.5万元的补偿金。

　　田桂英已经80多岁，身体还算硬朗，虽然是一个人生活，但老人过得很舒心。

　　2011年，按照当时的政策，田桂英花2万块钱购买了城镇养老保险，现在她每个月可以领到1600元的养老金。廉租房每月的租金190多元，有了之前的退地补偿款和每月的养老金，田桂英完全不用为自己的晚年生活发愁。

　　宁夏回族自治区石嘴山市平罗县老人 田桂英:我一直很开心，我天天看电视，想什么时候睡什么时候睡，一天我什么时候想看就开开，又没人说我又没人抢。

　　田桂英所住的永康小区，大部分居住的都是老人。每天，田桂英都会到社区里的日间照料中心去坐坐，做做针线活，和老人们聊聊天，参加一些力所能及的活动。

　　午饭时间到了，社区日间照料中心的老年人饭桌已经准备好了午饭，专门为社区里的老人们提供。今天中午，田桂英打算到老年人饭桌吃午饭。

　　田桂英说这边饭可以，味道也好，量也好，吃不饱再给舀，一顿就8块钱，在食堂最低也得十几块，很合适。

　　宁夏回族自治区平罗县和平社区雨露社工 小胡：我们日间照料中心主要负责60岁以上的老年人，我们这边有棋牌室、编辑室，乒乓球，还有舞蹈室，电子阅览室，通过各项活动丰富老年人的生活，满足老年人各项生活需求。

　　现在，越来越多的人感受到“以地养老”的实惠。在平罗县农改服务中心的政策咨询窗口，农户正在打听农村三权退出的政策。

　　宁夏回族自治区平罗县农村综合改革服务中心副主任 周学忠：每周都有一部分老年人来咨询产权退出的政策。

　　周学忠告诉《经济半小时》记者，在平罗县，很多农村老人有退出农村三权的需求，这也是他们探索“以地养老”的重要基础。然而他同时也坦言，“以地养老”模式之所以能实现，关键还是借力了插花移民社会保障政策，所谓插花移民，就是将困难地区的居民分散安置到生产生活条件良好、闲置土地、宅基地比较多的村落。

　　周学忠：2012年，自治区十二五插花移民任务分下来以后，我们结合插花移民，在全县范围内组织收储。

　　插花移民政策实施后，当地政府获得了一笔资金，因此每一个希望退出土地的村民都会依据房屋、宅基地、耕地的评估得到政府相应的补偿，每户平均可以得到10万左右。2013年至2016年，平罗县共1638户插花安置生态移民，这其中有522户60岁以上的老人，利用退出农村三权获得的补偿，或者住进养老院，或者进入城市养老。

　　然而就在2016年，当地的插花移民安置就已经全部完成。也正因为此，以地养老模式的探索，就此遭遇到了难题。

　　周学忠：困难就是插花移民已经完成，群众的需求还在增长。

　　宁夏回族自治区平罗县委书记 朱剑：农村你们看到了，你们看到的农户没有集中养老，甚至有些不具备完善公共服务功能的地方可能连集中的下水都没有，那么这种情况下，他在农村的生活更加艰难，随着他的年龄的老化，农村的生活难度会更大，所以现在农村对养老的需求更加的迫切。

　　朱剑说，其实除了插花移民，当地一直在探索农村养老的出路。宁夏回族自治区曾在2011年实施以农户自筹加政府补贴的形式，帮助农村老人购买城镇养老保险，虽然探索时间短暂，但仍有相当一部分老人受益于这一政策。如今，他们每月他们都可以领到1300-1500元左右的养老金。这一养老政策的实施也让三权退出，以地养老成为可能。因为正是每月有一千多元的养老金做支撑，没有后顾之忧的农户才更愿意主动退出“三权”。记者采访的马占福的老伴儿马秀兰、殷世川的爱人田海兰以及田桂英老人都是购买了城镇养老金的农户。但是这一养老政策让政府负担十分沉重，因此实行了几个月就停止了。而农村老人原有的每月100多元的养老金很难支撑退地后的日常生活，以地养老模式的探索可谓“难上加难”。

　　周学忠：现在群众的需求还是比较多，咱们下一步准备通过探索土地经营权退出由村集体进行统一收储，规模经营，探索农村闲置宅基地退出，通过入市交易，增加群众收入。

　　平罗县是农业大县，总人口31.2万，其中农村常住人口占总人口的47%，而农村常住人口中女55岁以上、男60岁以上老人占到了21.8%，土地仍然是他们赖以生存的根本。如何让农民手中的土地发挥最大效益，让农村留守老人老有所养，是难以摆脱的现实问题，更是亟待解决的社会问题。

　　朱剑：一些老年农民获得收入的方式比较单一，那么如何让他这种单一获得收入的方式利润最大化，收益最大化，就是我们要积极探索的奋斗目标，利益的最大化才能保证农民享受到更好的养老服务水平。其次我们作为政府一定要打造多层次，高水平的养老服务体系，让农民既能养得起老，同时我们又能够给农民提供优质的养老服务条件和场所。

　　如何盘活农村闲置宅基地

　　在整个农村近几年的改革和发展中，农村的宅基地政策成为了重中之重。在不知不觉中，农村的宅基地有可能成为未来土地市场的第二主力军，现在大家可能觉得不太现实，但是再过三五年，宅基地价值攀升完全有可能。

　　很多农民进城务工时，会带着孩子举家离开农村，这样一来，家乡的宅基地就闲置了。那么，如何利用好家里闲置的宅基地呢？下面笔者就来说说该怎样把这些闲置的宅基地盘活。

　　将宅基地出租给企业

　　兴旺的城市四周都有很多中小型的重工、轻工企业，在这些企业四周的乡村宅基地通常都租赁给他们当仓库，农村的宅基地面积普遍在150平方米以上，最多不会超过300平方米，这样的面积是比较合适出租的，同样也能够获得相应的经济收入。

　　退出宅基地，换钱

　　有些农民朋友可能已经在城市落地生根了，所以家里的宅基地也打算退出了。以安徽金寨县为例，自愿退出宅基地，补偿分为两块：

　　一方面是地上房屋拆除补偿金额，按不同结构每平方米250-600元计算。另一方面是宅基地退出补偿金额，已确权发证且符合规定面积标准的，每平方米补偿70元，超出规定面积标准的，每平方米补偿35元，补偿面积不超过160平方米。另外，如果农户在签订退出协议后6个月内腾退房屋并验收的，补偿标准再上浮30％。据测算，这两部分合在一起，退出宅基地的农户平均每户可获得补偿7.8万元。不过每个地区经济发展水平不一样，因此各地的补偿标准也不一样。

　　用宅基地贷款，做点小生意

　　最近小王想在家乡创业，办养殖场，但是苦于没有资金，所以一直没法启动这个项目。上个月，小王抱着试一试的心态去了农村信用社，居然一下子贷到了款。

　　原来，小王在村里的宅基地上个月就完成了土地确权。农村宅基地确权之后，宅基地就是属于农民固有的资产，农民能够对宅基地进行合理合法的使用，还能够用宅基地申请商业贷款。

　　将宅基地流转给其他有需要的人

　　宅基地地上房屋可按规定进行流转。在房地一致、产权清晰、宅基地及其地上房屋已办理土地证及房产证的情形下，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，经土地所有者同意，可按规定办理土地变更登记。

农村土地如何“三权分置”？确权是第一步，不能让违法者获益　

　　全国国土资源工作会议提出了探索宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。　

　　承包地和宅基地的“三权分置”，在没有落地之前，是放活承包地“经营权”和宅基地“使用权”的政策主张，释放了改革思路。本文在目前的“三权分置”框架下，对分置对象的权利名称和属性，被分置后各权利之间的关系，以及与此相应的确权登记、利益分配和制度供给等相关问题进行分析探讨。

　　“三权”的名称和性质　

　　◆宅基地“三权分置”中农户资格权是新创设的权利种类，与农户土地承包权类似，均属于集体经济组织成员对承包地或宅基地的分配取得权。

　　◆宅基地“三权分置”要在保证农民基本居住权前提下，稳步、有序盘活沉睡或闲置的宅基地资源，增强经营权或租赁使用权的稳定性、流通性，发挥其担保融资功能。　　

　　按照中央文件表述，承包地“三权分置”中的“三权”是指集体土地所有权、农户承包权和土地经营权，即将原土地承包经营权“一分为二”为承包权和经营权；宅基地“三权分置”中的“三权”是指宅基地所有权、农户资格权和宅基地使用权。从形式上看，农户资格权是新创设的权利种类。不过，就其实质而言，农户资格权和农户承包权类似，均属于集体经济组织成员对承包地或宅基地的分配取得权。农户资格权和承包权本身是否可以作为一项权利与其他两项权利并列，以及如果可以并存，在“三权分置”的框架内是否妥当都值得进一步研究。　　

　　与之相应的是，作为第三项权利的土地经营权和宅基地使用权如何定性？土地经营权的性质目前仍未有定论，作为“三权分置”第三项权利的“宅基地使用权”似属用益物权。但如果农户资格权的地位不确定，必然影响第三项权利“宅基地使用权”的定位。可以说，“三权分置”中，没有争议的只有集体土地所有权。　　

　　明晰“三权分置”中各权利的名称和性质，需要回到“三权分置”改革设想的初衷。“三权分置”提出之前，承包地和宅基地均存在基于承包经营权人出租转包，或宅基地使用权人出租而形成的另一种权利——租赁人的使用权。也就是说，在“三权分置”提出之前，“所有权、土地承包经营权（或宅基地使用权）、租赁使用权”的“三权分置”结构事实上是存在的。那么，为什么又要提出“三权分置”进行制度创新呢？　　

　　承包地“三权分置”的主要背景是：农业、农村发展到一定阶段后，耕地的适度集中和规模经营不可避免，但规模经营主体通过租赁、转包获得的经营权在现行法律框架内是债权，既有出租人（转包人）随意撕毁合同或肆意涨价的风险，也有经营权无法担保融资的实际困难，规模经营主体经营的稳定性和可持续性无法保障。而通过转让这一买断式流转获得承包地经营权不为法所许，不符合广大农民恋土和无法完全离开土地基本保障的现实，也不符合国家保障农民长远利益和保持农村稳定的改革方向。简单讲，现行土地承包制度是建立在改革初期的小农户分散经营基础上的，不能很好地兼顾土地流转情形各方的核心利益，也不能包容土地的适度规模经营，导致土地的闲置浪费和规模经营主体的土地需求无法有效满足问题并存。承包地“三权分置”就是要在保障农民基本土地联系、农村长期稳定的前提下，使规模经营主体获得稳定的经营预期，并赋予规模经营的土地担保融资功能，进一步释放承包地流转潜力，实现土地适度规模经营。其核心目的就是既要保障规模经营主体稳定经营预期和以经营土地担保融资，又要防范农民失地和农村不稳风险。　　

　　宅基地“三权分置”改革的背景与承包地改革的背景既相似又不同。一方面，宅基地使用权基本禁止转让，更不能抵押融资，宅基地权利人除了自己占有使用之外，基本处于有“权”无“利”状态，大量合法取得的宅基地处于闲置或低效使用状态。另一方面，巨大的市场需求，宅基地无偿无期限取得、建设用地指标限制以及长期以来管理跟不上，致使宅基地面积超标、一户多宅、违法建设及违法流转比较普遍，造成或潜藏了很多社会矛盾和风险。面对多年来形成的违法违章问题，一律拆除并不现实，可行的办法就是根据违法情况分别处理后，通过有偿流转等途径逐步消化矛盾、化解风险。因此，宅基地“三权分置”的根本目的是在保障农民基本居住权的前提下，放活使用权，打通宅基地“出口”。与承包地“三权分置”“放活经营权”不同的是，宅基地使用权的“放活”被明确以“适度”予以限定。说透了就是要在保证农民基本居住权的前提下，稳步、有序盘活沉睡、闲置的宅基地资源。　

　　由此可见，承包地和宅基地“三权分置”的核心就是要增强经营权或租赁使用权的稳定性、流通性，发挥其担保融资功能。而要达此目的，可行的办法就是创设物权性质的第三项权利，或者使第三项权利物权化。当然，基于农民长远利益和基本居住保障，以及农村稳定的考虑，在集体土地所有权保持不变的情况下，必须保证农户不永久丧失对承包地和宅基地的权利。可以说，“三权分置”就是一个兼顾农村稳定和发展的妥协、渐进改革方案。考虑到土地承包经营权的基本定位是长久不变，宅基地使用权无期限限制，可行的方案就是在农户承包经营权这一物权的基础上，设定期限短于农户承包经营权的另一种用益物权；在无限期农户宅基地使用权这一物权的基础上，产生有期限用益物权。　

　　基于以上讨论，建议承包地“三权分置”中的第二项权利沿用土地承包经营权概念。一来“农户承包权”与“农户资格权”本质上都不是现实的权利，而是集体组织成员取得承包地或宅基地的期待权，属成员权的内容之一，与集体土地所有权等并列不妥。同时，土地承包经营权这一概念已为大家所熟知、接受，且在承包经营权期限长于在其上设定的另一物权的情况下，承包经营权本身并不因另一物权的产生而丧失，只是在后一物权存续期间被限制而已。至于基于承包经营权而产生的物权，为了区别土地承包经营权，同时明确其使用用途起见，建议使用“耕作权”概念。　　

　　宅基地“三权分置”框架下的第二项权利，建议沿用宅基地使用权概念。如前所述，“农户资格权”不宜与其他实在权利并列，而且宅基地使用权无期限限制，“三权分置”既然要保障农户资格权，且使用权的放活也仅仅是“适度”。那么，农户对宅基地使用权的流转不可能是卖断式的彻底转让，只能是在无限期宅基地使用权的基础上，设定一个有期限的物权性使用权。何况，如果不允许宅基地使用权彻底转让，那么原宅基地使用权人就不能在流转宅基地一定期限使用权之后只剩下“农户资格权”。同时，宅基地使用权这一概念与农民有天然的历史的联系，且已被惯用，没有改变的必要。至于在宅基地使用权之上新设的物权性权利，建议与国有土地出让形成的国有土地使用权概念呼应（登记名为“国有建设用地使用权”），使用集体土地使用权概念（可登记为“集体建设用地使用权”）。　

　　关于承包地和宅基地“三权分置”结构中各权利名称和性质界定的好处在于，尽可能少地触及现行农村土地制度的基本结构和既有概念，且能比较准确地负载改革意图。　　

　　“三权分置”须做好确权这项基础性工作　

　　◆宅基地确权需要准确把握法律法规政策规定，为避免引发无休止纷争，不能简单地推行“一刀切”的政策，不能让宅基地违法违规者通过“三权分置”获取超额利益。　　

　　◆宅基地收益权能彰显后，需要处理好违法违规宅基地占有者、合法宅基地权利人以及因各种客观原因没有取得宅基地的农民之间的利益平衡。　　

　　交换的前提是产权清晰。承包地和宅基地的“三权分置”必须建立在权属清晰的基础上。否则，随着“三权分置”后权利流转加速，既有问题将更加复杂，新的麻烦也会不断产生。　　

　　土地确权的实践表明，权属不清的问题是比较严重的。为了推进土地制度改革，各地加快了土地确权进度，试点地方也坚持了确权之后再“分权”的原则。但值得注意的是，“三权分置”意味着土地资产价值的释放，如果在确权时不能做到合法、公平，之后的流转必将使违法、不公的结果不断放大，为农村的和谐稳定和有序治理埋下隐患。这里之所以特别强调确权的合法、公平，原因有：　　

　　一方面，承包地和宅基地确权涉及的法律法规和政策繁多，一些权属不明和争议的解决又缺乏必要的证据支持，在确权时间紧、任务重的情况下，很容易出现“一刀切”等简单做法。比如：宅基地制度自新中国成立以来不断发生变化，宅基地取得主体仅限于农村居民、严格面积控制、“一户一宅”及禁止城市居民购买农村房屋等，基本都是20世纪90年代以后的事。现实中城市居民拥有农房、面积超标、一户多宅等并非都属于违法。再比如，农村宅基地违法，既有农民“未批先建”“建新不拆旧”“超标建设”等原因，也有宅基地审批制度与农民住房合理需求不能及时匹配等原因。宅基地确权需要准确把握法律法规政策规定，不能“一刀切”地简单推行“一户一宅”、超面积退出、城市居民不能享有宅基地使用权等做法。如果确权方式简单且得不到利益主体一致认同，必然会引发无休止的纷争，进而影响“三权分置”的推行。　　

　　另一方面，宅基地违法违规问题的解决，需要面对现实，契合未来宅基地制度改革方向。对于多年来积累的宅基地违法违规问题，简单拆除、认定买卖合同无效并非良方；简单地延续过去的以罚代拆，通过罚款变相合法化也只能使宅基地的占有不公问题更加严重，如何区分不同情况分门别类处理需要智慧。从各地的做法来看，除了严重违反规划予以拆除之外，多数地方对于轻微违法违规或“被动违法违规”（如因正常宅基地需求多年无法满足导致的“未批先建”），采取了行政处理后合法化或者收取有偿使用费平衡利益等做法。对于各地这种务实而又符合宅基地未来改革方向的做法，首先必须予以肯定。但值得探讨的是，有偿使用费的标准是否合理、公平？宅基地收益权能彰显后，需要处理好违法违规宅基地占有者、合法宅基地权利人以及因各种客观原因没有取得宅基地的农民之间的利益平衡。“不能让违法者获益”是法律的一项基本原则，对宅基地违法违规行为的处理应当坚持这一原则，不能让过去的违法违规者通过“三权分置”进一步获取超额利益，避免老实人吃亏的问题。　　

　　“三权分置”需要平衡好各方利益　

　　◆宅基地“三权分置”涉及集体、农户和流转受让人三者的利益平衡，要关注其利益的动态调整和持续保障。　　

　　◆宅基地流转受让人对其取得的权利担保融资，应当以其已经向流转农户支付了全部流转费用为前提。　　

　　权利一词中，权是“壳”，利是“核”。“三权分置”理论的提出，意在通过权利的重新配置实现利益的调整，进而促进利益的优化和农业、农村的发展。　　

　　承包地“三权分置”强调“落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权”；宅基地“三权分置”强调“落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权”，实际上都涉及集体、农户和流转受让人三者的利益平衡。落实集体所有权要求流转利益的分配，体现集体成员共同的利益与作为成员之一的流转农户之间的公平。流转方农户的利益不仅要考虑流转时的利益，更要关注其利益的动态调整和持续保障。　　

　　考虑到“三权分置”权利结构中，农户在承包经营权和宅基地使用权之上新设立权利的物权性质，建议借鉴国有土地使用权出让制度设计具体的分置流程和出让费的支付制度，而不能沿用租赁债权方式设定物权性权利，尤其是在没有机制保障农户未来收益的情况下，要避免流转受让人对其取得的权利担保融资。比如：流转受让人对其取得权利担保融资，应当以其已经向流转农户支付了全部流转费用为前提。　　

　　“三权分置”需要夯实村民自治基础　　

　　◆未来“三权分置”的有效推进，相关方的利益平衡、乡村振兴事务的决策等，都需要完善村民自治结构，提升自治能力。　

　　◆“三权分置”基本属于集体土地权利行使问题，应当在国家立法划定底线的基础上，充分发挥村民自治作用。　　

　　土地确权关乎农民集体和个人的重大利益，需要解决的疑难复杂问题不少；“三权分置”，农村沉睡资源资产的盘活，集体经济组织经济实力的壮大，将使集体事务更加繁多复杂，这都需要夯实村民自治基础。　

　　从全国土地确权及土地制度改革试点地方的做法来看，对基层治理的重要性已有高度共识，但具体做法和力度并不相同。有些地方建立了类似公司治理结构的村民事务决策（村民议事会、大会）、执行、监督（监事会或监督员）机构，有的地方通过推行村务信息公开透明，实现村民自治水平的提高，但总体来看，与包括“三权分置”在内的农村系列改革及乡村振兴相适应的基层治理机制还没有完全建立起来。未来“三权分置”的有效推进，需要村民通过自治手段解决的历史遗留问题和发展决策问题不少，一些历史积累问题的化解，村集体、农户及流转受让方之间利益的平衡，乡村振兴重大事务的决策等，都需要村民自治结构的完善和自治能力的提升。　　

　　总之，“三权分置”及其相关问题，基本属于集体土地所有权等权利行使问题，应当在国家立法划定底线的基础上，充分发挥村民自治作用。建立完善的村民自治体系，是包括“三权分置”改革在内的系列改革有效推进的基础性工程。　　

　　“三权分置”需要加快制度供给　　

　　◆未来的“三权分置”改革必须依法依规推进， 需要落实系列制度的立、改、废，围绕基本制度建设配套制度，形成完整的制度体系。　　

　　◆“三权分置”制度设计必须为保护农民长远利益设定强制性规定，同时，辅之以相应的耕作权设定合同范本及政府相关部门备案审查制度，强化对农民利益和流转秩序的维护。　　

　　承包地和宅基地“三权分置”，需要落实系列制度的立、改、废。在《农村土地承包法》修改，《民法典·物权编》编纂的关键时刻，首先需要对“三权分置”的基本制度达成共识，之后再围绕基本制度建设配套制度，形成完整的制度体系。　　

　　承包地“三权分置”，需要在《农村土地承包法》的修改中明确“三权分置”背景下承包地上的权利体系。这一权利体系的基础是集体土地所有权，之上又有家庭承包经营权和其他方式承包经营权。家庭承包经营权可以通过传统租赁方式流转，产生债权意义上的承包地使用权，不需登记，不可担保融资；也可以设定用益物权性质的耕作权，耕作权的期限必须在一定期限以上（比如5年），但低于土地承包经营权的期限，该项权利登记后可以对抗第三人，可以担保融资。　　

　　在上述制度设计中，承包地“三权分置”只在土地承包经营权人设定耕作权的情形时发生。同时，鉴于农民权利意识和权利保障能力的不足，“三权分置”制度设计中必须为保护农民长远利益设定强制性规定，同时，辅之以相应的耕作权设定合同范本及政府相关部门备案审查制度，强化对农民利益和流转秩序的维护。宅基地“三权分置”，需要明确以下基本问题：　

　　一是宅基地流转的形式。农户的宅基地使用权可以通过房屋租赁的形式流转，产生债权意义上的房屋及宅基地使用权，不可担保融资；也可以在宅基地使用权之上设定集体土地使用权。这里的集体土地使用权类似于国有土地使用权，为用益物权，不登记不生效，可进一步流转，也可担保融资。宅基地“三权分置”即指第二种意义上的流转。　

　　二是宅基地“三权分置”中，第三项权利集体土地使用权的期限应当限定在5年以上30年以下（5年以上是出于物权稳定及担保融资的需要，30年以下是为了与耕地承包经营权再延长30年、2050年国家实现现代化强国相一致），至于建设标准、使用用途等应当通过乡村规划予以限定。　　

　　三是宅基地使用权人设定集体土地使用权的前提条件是：宅基地使用权人居住有保障。这里的居住保障不仅指有国有土地上的商品房，也包括自己宅基地上的房屋面积超过其正常使用需求，且其自己使用的房屋与设定集体土地使用权之上的房屋能够分别登记，满足进一步流转和担保融资的需要。　　

　　四是在期限限定和规划控制的情形下，不应对第三项权利人的身份进行限制，也不应对宅基地上房屋的类型和用途进行身份限制。乡村振兴，需要城市资本，需要城乡融合。湖北武汉推行的“三乡工程”的第一项就是“市民下乡”，浙江等地乡贤回乡面临的一个主要困境就是乡贤的“乡宅”需求无法满足。在从身份走向契约的今天，在逐步淡化城乡二元管理的当下，实无必要进行类似身份限制的立法。　　

　　未来两年将是承包地、宅基地“三权分置”改革基本法律制度落地的关键时期，制度供给的责任将由试点地区转移到中央相关部门。未来的“三权分置”改革，必须依法依规推进。 　　

农村宅基地"三权分置"改革将带来哪些红利？ 

土地增值收益、资源配置更多投向“三农” 

　　一场与土地有关的改革，将影响所有人。

　　“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。”日前，国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上的表态引来许多关注。

　　所谓宅基地，指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

　　姜大明还表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，“政府将不再是居住用地唯一提供者”。无论是对农村还是房地产市场而言，“三权分置”改革所撬动的红利和机会远超土地本身。

　　盘活宅基地 带动乡村振兴活力

　　当前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源，是一项关乎乡村振兴和农民收入的重要问题。

　　“现在，已经到了将土地增值收益、资源配置更多投向‘三农’的时候了。”姜大明在上述会议中提到，实施乡村振兴战略，用好土地是基础，增加投入是关键。宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”被摆上了乡村振兴工作中的重要位置。

　　2017年年底召开的中央农村工作会议指出，要“破除一切束缚农民手脚的不合理限制和歧视”，将完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，以及承包地“三权分置”、农村集体产权等制度。而在今年1月17日举行的国务院常务会议上，也特别提出了允许利用宅基地建设生产用房，创办小型加工项目，推动返乡人员创新创业。

　　“过去这块地这不能用那不能用，有种种限制，只能在村集体成员之间流转，而集体成员‘一户一宅’，流转的可能性很小。”中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻教授告诉中国青年报·中青在线记者，宅基地的长期闲置影响了农民的财产性收益，而尽快、适度地放开，并且推进“三权分置”，有利于农民增加财产性收入，遏制乡村衰败。

　　在姜大明的要求中，各地在改革试点中要认真开展宅基地“三权分置”特别是农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。而通过此前在一些地方的试点，或许可以窥见宅基地“三权分置”的具体做法和成效。

　　此前，我国在33个县(市、区)开展了完善农村土地制度的改革试点，调整实施关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

　　浙江省义乌市是这批试点的典型案例之一，尤其在宅基地“三权分置”改革中积累了不少经验，逐步探索建立了相关制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”7个方面创新制度，赋予农民更多财产权利。

　　据当地媒体报道，义乌市现已有3160户农户累计退出农村宅基地，建筑占地面积27.66万平方米；24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32.23亿元，占全国试点地区总量的1/3以上。

　　朱启臻认为，宅基地“三权分置”等改革措施也是将使用权、资格权赋予农民，这将带来更大的活力和改革机会。“乡村振兴就是要给农民更多的权利，让他们自己根据实际情况去处置他们的宅基地。”

　　土地供给多元化 撬动更多改革机会

　　事实上，在城乡距离逐渐缩小的今天，宅基地“三权分置”改革所带来的利好还不仅限于乡村，还将撬动更多改革机会。

　　姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

　　宅基地，是目前农村集体建设用地中的“大头”。有统计显示，我国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。在城市建设用地，尤其是大中城市的土地市场总体趋紧的背景下，包括宅基地在内的农村集体建设用地被准许用于建设租赁住房试点，将带动住房市场的改革进程。

　　“这条政策的创新之处，就是让城市的需求与周围农村的供给可以在一定程度上对接。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这类改革措施理论上会增加城市土地供应，有助于控制房价上涨，实践中的作用大小还要看由此带来的商品房总量，特别是农村租赁房总量的增加幅度。

　　首都经济贸易大学教授赵秀池表示，在农村集体建设用地上建设的住房享有的是不完全产权，更多的是让渡一定期限的使用权用于出租，虽然对商品房市场影响有限，但为老百姓提供了更多的住房选择。

　　此前，国土资源部、住建部已经在北京、上海、南京等13个城市部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。这13个试点城市基本都属于国有土地相对紧张的一二线城市，部分区域存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此类政策思路或许是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个底线：土地属性不改变，还是属于集体建设用地；允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

宅基地“三权分置”新政迎春来

唤醒“沉睡的农房”的机会来了

　　孙捷 沈建华

　　新春新气象，新年喜事多。新春伊始，国家国土资源部就召开新闻发布会，部长亲自解读试行宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权的有关新政精神，对从事和服务“三农”工作的人们们来说。带来的不只是新的发展给予，更有新的发展认识和信心。

　　2017年9月12日，《农民日报》曾以《“呱呱叫”的“地呱呱”——从一个不动产网络平台创新看农村要素激活盘活》为题，报道了我国专为农房农地提供综合服务的“地呱呱”网络平台，产生良好反响，新华社新华网等中央主媒、新媒体纷纷转载。近日，国土规划领域资深专家、“地呱呱”CEO杨淼在接受记者采访时，畅谈了新的认识，新的实践。

　　激活农村闲置资源 “唤醒”闲置农房

　　改造前的农村闲置资源

　　“承包地‘三权分置’，是落实集体所有权，保障农民的承包权，放活经营权，打开了承包地流转的口子。”杨淼认为，国家完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地“三权分置”，是一项重大的理论和实践创新，是探索盘活利用农村闲置农房和宅基地的重要方法之一。宅基地“三权分置”中提出“适度放活宅基地使用权”，将在很大程度上推动宅基地的流转，激活农村资源要素。

　　首先，适度放活宅基地使用权，意味着宅基地房屋所有权归国家、村集体所有，但可以投入市场供他人使用，转化为市场经济效益。农民们可以把家里闲置宅基地房屋的使用权以转让、租赁的方式转给租户，做到闲置房屋利用率最大化，从而进一步盘活农村闲置资源，激活农村沉睡资产,真正为农村发展、为乡村振兴提供新动能。其次，政策在维护农民权益、保障农民基本居住权利的同时，最大限度促进宅基地价值增值，进一步拓宽农民增收的渠道，增加农民财产性收入。此外，杨淼提到，对于分布在城郊、特别是大城市近郊的农村居所，假如可以通过租赁方式进行流转满足住房租赁市场需求，这对于农民和“乡居生活”需求者来说是双赢局面。

　　定位为城郊民居租赁交易平台的“地呱呱”，在业内首创“三化”服务模式，以标准化、专业化、菜单化的服务，促进更多资本落地农村，高效盘活农村资产，打造“乡村版链家”，链接了城乡资本、资源和供需双方需求，让更多农民获益。

　　据土管部门介绍，“地呱呱”通过整合流转土地的类型、年限、流转方式等数据，以及闲置农房的年限、面积、周边配套等数据，建立算法模型，并以图像三维云识别等人工智能技术，筛选农房农地，衔接供需，有效挖掘农房农地资源。

　　未来城郊民居租赁规模达万亿 七成都市人向往“乡居”

　　改造后的农村闲置资源

　　农村庞大的闲置房资源是一种浪费，在此次宅基地“三权分置”政策之前，2017年中央“一号文件”已明确提出要“探索农村集体组织以出租、合作等方式，盘活利用空闲农房及宅基地”。那么，目前社会对于农村住宅的租赁需求呈现什么样的趋势？

　　在“地呱呱”2018年初发布的《中国城郊租赁发展趋势报告》显示，71%的城市居民希望在大城市周边及风景区寻找合适的房屋来休闲度假、康养居住、创业投资；预估未来十年，城郊闲置农房的租赁市场规模将超过万亿。而用户主动索取信息的积极性低，仅有17%的人愿意自己亲力亲为去找寻农村居所，多数人群希望通过一种简单可靠的操作模式快速找到经权威机构审核后的房屋。

　　杨淼表示，从报告的数据来看，城郊农房租赁市场空间巨大，但也存在痛点：供方和需方信息极度不对称，其中服务严重缺失。市场呼唤互联网化的平台，能让交易变得便利简单，并且可以提供多样化的优质服务。

　　“他们为此实现线上信息的有效分类，并精准匹配用户的搜索关键词，提高搜索效率，实现大数据的共享。通过线下服务中心‘三化’服务，直接切入交易与金融，实现需求端资本与项目的有效落地。”省农委、农办有关专家赞许说。

　　“地呱呱”创始人杨淼，深耕土地及农村10余年。对此信心满满的表示：“链家地产树立了城市不动产的旗帜与标杆，地呱呱要做乡村不动产的开拓者与领头羊！”公司COO王斌说，他们要为农房农地盘活，插上“互联网+”的翅膀。

　　“忆·田园”——创建城市到农村生活新形态

　　“地呱呱”工作人员踏雪调研农宅交易需求

　　地呱呱是中国领先的城郊民居租赁交易平台。正是看到了我国城郊农房租赁的需求与痛点，地呱呱利用自身优势，在国内首创了“一键式找房、一站式服务、一体化保障”的服务模式，从线上到线下，精准链接社会资本与农村闲置资源，为有需求的人寻找城市周边高性价比的农村住宅。目前，地呱呱已收集南京城郊高品质农房千余套，并于近期推出了自己的城郊民居品牌——“忆·田园”。品牌旗下“归田居”“森呼吸”“幽篁里”“一水间”四个系列矩阵，可更好地满足用户挑剔化的居住使用需求。

　　南京市六合区横梁街道，是著名的雨花石产地，全域148平方公里，下辖12个村和社区，530个自然村。随着经济发展，大量青壮年人口前往城市务工，并在城镇购房，农房闲置现象非常普遍。记者见当地的农户自建房，空关居多。

　　2015年下半年，街道组织入户抽样调查，181户的调查结果显示，户均建筑面积在230平方米左右，空关率达50%，1/3的被调查农户想出租，并希望政府能帮助他们找到租客。“关键是要实现有效的交易对接。”街道党委书记赵久峰说。

　　“地呱呱”由此与横梁街道达成全面合作，在“地呱呱”的互联网平台上，横梁“e田园”版块很快上线，精准推送给有需求的用户，真正把“沉睡的农房”唤醒，在实现农房高效流转，增加农民收入的同时，圆了“市民田园梦”。

　　地呱呱秉承“互联服务，实现田园梦想”的理念，布局城郊租赁，致力成为乡村振兴的助力者，创建城市到农村的生活新形态。“相信在政策的推进实施下，农村的闲置资源要素能够进一步被盘活，农村住宅能更有价值；也希望向往乡居生活的人们都能通过我们的互联服务模式找到自己心仪的田园居所，地呱呱将在推进城郊民居租赁交易互联网化方面不断前行！”杨淼说道。

宅基地三权分置将带来什么

　　在这么多年的实践探索与各方努力之下，土地制度改革正在取得重大进展。继农民承包地的“所有权”“承包权”“经营权”三权分置重大改革后，2018年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

　　这意味着六十多年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利，由两权细化成了三权。集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。即，作为村集体的一员，依然可以无偿分配一套宅基地，但可以将使用权转让、抵押出去。宅基地不再仅仅承担农民的住房保障功能，也将成为要素商品，直接进入要素市场。农村集体外的成员，想到某集体内购买农民的宅基地使用权，将有现实的合法性。

　　实际上，在一些地方，这种私下的宅基地使用权买卖已经屡有出现，只不过由于没有法律的认可，使买方冒了一些风险。当然，卖方也常常会为此风险付出了对价：其交易价格往往要远低于有法律保障的价格。另外，小产权房建在农村集体土地上，价格也比大产权房要低；部分小产权房的土地权属性质是宅基地。

　　姜大明强调，城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。这是否意味着城里人还是无法到乡下购买宅基地的使用权呢？还是说，城里人可以购买使用权，但不能购买资格权，购买之后不能利用这个使用权来建设别墅大院和私人会馆？

　　如果是前者，意味着能购买使用权的，只能是农村人。这会极大地限制买方，从而也会影响宅基地使用权的价值。如果是后者，意味着城里人和农村人将获得同等的购买资格，但是限制了城里人在农村“建大房子”的权利。

　　然而，有些地方的村庄，几乎整村人都已经移民到了城市，“空村现象”并不鲜见。如果有私人或法人要购买这个村落的宅基地使用权，而村人也都愿意，是否也可以考虑呢？

　　与适度放活宅基地的使用权相应，姜大明也表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，“政府将不再是居住用地唯一提供者”。这就一举打破了政府的垄断供地地位，意味着农村居住用地使用权将可以直接入市。那么农村建设用地或宅基地开发利用的具体办法是什么？现在存量的小产权房又如何处理？无数的问题需要进一步解答。

　　当然，土地改革总是一个特别需要慎重处理的问题，就像40年前的包产到户一样。40年后，土地制度迎来了又一轮深化改革，其中的制度细节，还需要更深刻丰富的实践与学理研究来指引。